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存量地产,“香饽饽”还是“烫手山芋”?

房产新闻 2020-07-22 09:4065网络整理头条资讯

存量时代下,各大规模房企均十分重视存量资产的布局,大多数都成立了商管部门来管理旗下的存量物业。 通过布局存量资产,各大房企得以获取稳定的收入,营收结构也更加多元。 哪类存量物业最受房企欢迎?房企对存量物业的态度又有怎样的转变?

社区商业成为趋势

小体量“喜忧参半”

截至2019年上半年,TOP30强上市房企均有不同程度布局存量物业。 具体来看,购物中心、写字楼、酒店这三种类型最受房企青睐,约有90%的房企布局了购物中心及写字楼,约87%的房企布局了酒店。 此外,长租公寓或服务式公寓也颇受房企欢迎,占比达到了约53%,而文旅、产业园、医疗&养老、物流等也均有所布局,可谓类型丰富。

存量地产,“香饽饽”还是“烫手山芋”?

虽然大多数企业都布局有购物中心、写字楼及酒店,但具体来看,部分企业仍有不同侧重。如华润、万科、新城等更加侧重购物中心,这一方面是因为商场类物业容易与住宅业务形成联动,从而为周边的住宅增值,带来更多销售利润。其次,购物中心中的商铺不仅可以出租,也能部分出售,从而快速回笼一部分的资金用于开发下个项目。整体来看, 购物中心已成为大多数房企的商业发展战略,并随着一二线城市核心区域的商场饱和,有朝着近郊更小体量的社区商业发展趋势。

目前不少房企已推出自己的社区商业品牌,使商场在体量、形式、选址上更加灵活,辐射人群更加精准。 以万科为例,目前旗下商业开发与运营平台印力集团共拥有4大产品线,其中印象汇与印象里主打片区型购物中心及社区商业,为周边社区提供商业服务,此外如世茂的Mini Mall、大悦城的春风里等等。 对于这类房企而言,如何进一步挖掘最后一公里商机,成为了当下的主要课题。

然而即使是社区商业仍将面临多种风险, 体量小既是社区商业的优势,同样也是其劣势。 在商业开发无序的背景下,社区商业同质化严重,且更容易被周边较大体量的大型购物中心所冲击。特别是随着一二线城市轨道交通的便利,业态更加齐全的大型购物中心辐射范围变大,体量小的社区商业也将遭受更多挤压。

存量地产,“香饽饽”还是“烫手山芋”?

办公与酒店多为配套

规模有限盈利困难

此外写字楼也成为了多数房企的选择,目前房企布局的大部分写字楼都是作为旗下商业综合体的配套,仅有少数为CBD区域的纯写字楼项目。 房企通过在综合体中加入写字办公等业务,不仅能够提升整体出租率,同时也能够打造小型的商业生态圈。 除写字楼外,酒店也成为了房企较为青睐的存量资产类型,如碧桂园、富力、金茂等。 一般而言,多数房企的酒店业务都不太大,且与第三方专业机构合作的方式将酒店托管运营。

整体来看, 写字楼与酒店更多作为商业综合体项目的配套物业,仅有少部分房企选择作为主要战略发展方向 ,如中海的写字楼及富力的酒店业务,同时这两种物业类型对地段要求较高,部分房企甚至会出现难以盈利的情况。以全球最大豪华酒店资产持有人富力为例,2019年上半年富力在酒店运营业务中的营业额为33.42亿元,同比增长0.4%,但扣除财务费用、所得税及折旧摊销费用之后,酒店营运业务净利亏损4.20亿元,同比再次扩大。不仅是富力,2019年上半年华润、佳兆业在酒店业务中也有不同程度的亏损,可见酒店业务盈利难的现象较为普遍。此外酒店业务的前期投资成本较高,建设周期较长,市场风险也相对较高。

存量地产,“香饽饽”还是“烫手山芋”?

长租业务重新审视

盈利模式仍不明朗

除了以上三种类型的存量物业外,长租公寓也成为房企布局存量资产的新宠。 事实上,自2016年6月推出《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》后,各方政策频频推动,各大房企纷纷布局长租公寓。 进入2019年后,长租公寓的关注度虽有所降温,但仍有不少企业表示将加速布局长租业务。

以龙湖集团为例,截止2019年上半年龙湖旗下的冠寓已开业6万余间,规模已达到国内前两名的规模,相应不含税租金收入达0.4亿元。 在半年度业绩会中,龙湖表示2019年目标8万间不变,未来将坚定按照自身节奏走。 未来冠寓的重点将会是质量,将选址、运营、用户及底层的系统全面强化,提升出租率,并预计2020年将会实现微利,2021年毛利率将在12%左右,重资产接近70%。 除了龙湖外,中骏、旭辉等房企也将大力拓展长租业务,其中中骏未来三至五年将达到5到10万间的布局,而旭辉则与平安不动产合作计划3年内将投资100亿用于住房租赁项目的投资。

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